美國長期抵押貸款利率在通脹壓力下上升至6.75%

2025年7月22日，美國平均長期抵押貸款利率上升至6.75%，已連續第二週上漲。先前呈下降趨勢的抵押貸款利率現在因通膨壓力開始逐漸回升。目前住房市場顯示出通膨和抵押貸款利率雙雙上升的複雜信號，反映出經濟挑戰對借貸成本和住房負擔能力的持續影響。

2025年7月中旬，美國的房貸利率呈現明顯上升趨勢，主要受近期經濟數據發布影響。自5月21日以來，利率相對穩定並偶有下降，7月房貸利率穩步上升，平均頂級30年期固定房貸利率從約6.67%升至6.81%。此上升主要與最近發布的“官方”美國就業報告相關，該報告被視為最權威的就業數據來源，顯示就業增長強勁且失業率較低。經濟表現強勁通常推高通膨預期，導致與房貸利率密切相關的債券價格走弱，利率隨之攀升。

本週內，房貸利率呈現逐步上升趨勢，表現為穩定的上升動力而非劇烈波動。此走勢緊隨上週發布的就業報告，該報告曾使房貸利率急升。儘管存在輕微波動和偶爾回落，整體趨勢仍然向上。房貸申請活動對先前利率下降反應積極，房貸銀行家協會數據顯示，當利率短暫降至三個月最低水平時，申請量有所增加。然而，隨著利率攀升，購屋者的借貸成本相應提高。

此趨勢意義重大，因其影響潛在購屋者的負擔能力，可能抑制房市需求。市場分析師指出，儘管近期關稅公告及其他經濟指標在債券市場引起一些波動，但勞動力市場的強勁仍是今日房貸利率上升的主要驅動力。鑑於通膨與房貸利率的關聯，未來包括採購經理人指數（PMI）和職缺等經濟數據發布將繼續影響近期利率走勢。

6月17日至18日召開的聯邦公開市場委員會（FOMC）會議紀要於週三公布，顯示官員們達成共識，維持目前4.25％至4.5％的聯邦基金利率區間，該水準自2024年12月以來保持穩定。然而，文件同時凸顯政策制定者對未來降息的意見分歧日益擴大。大多數官員認為，由於關稅引發的通膨壓力為暫時且溫和，加上經濟成長及招募可能放緩，今年內適度降低目標利率是適當的。儘管普遍同意，但對降息幅度和時機看法差距顯著。一些官員預計，如果通膨受控，下一次降息可能會在7月29至30日的會議中進行，而另一些官員則認為今年不應降息。例如，聯準會理事Michelle Bowman與Christopher Waller公開表示，他們看到近期降息的路徑。多名成員指出，現行利率可能接近中性水準，意指未來僅有幾次降息，因為通膨仍高於2％目標，且經濟具韌性。FOMC的最新預測預計今年降息兩次，未來幾年再降息三次，然而各人觀點分歧顯著，反映於點陣圖中。主席Jerome Powell強調聯準會審慎態度，數次表明貨幣政策決策不會受政治壓力影響。他強調，由於經濟強健及通膨存在不確定性，保持耐心非常重要，顯示聯準會準備在更明確數據出現前維持利率穩定。會議紀要指出，儘管不確定性有所降低，但審慎調整貨幣政策依然關鍵。官員們同時承認可能面臨的挑戰性權衡，尤其是通膨持續高企與就業前景疲軟並存時，凸顯聯準會未來工作的複雜性。

2025年7月22日，在聯準會主席向國會作證後，美國的房貸利率呈現下降趨勢。這一變化為購屋者提供了更強的議價能力，此前房貸利率在2025年早些時候達到高點。文章指出，2025年6月30日，房貸和再融資利率保持穩定，隨後到7月22日開始下降。然而，也注意到美國平均長期房貸利率在連續第二次上升後達到6.75%，然後再次趨於下降。房市傳遞的混合信號受通膨和房貸利率波動的影響，這些利率的變動影響購屋者獲得更好條件的能力。

2025年7月初，抵押貸款利率持續回落，較年初高點下降。6月底至7月初的報告顯示，抵押貸款利率保持穩定或略有下降，平均利率降至2025年4月初以來最低水平。此趨勢伴隨再融資申請的顯著激增，屋主利用較低的借貸成本進行再融資。利率回落使買房者在市場上獲得新的議價優勢，面對比前幾個月更低的融資壓力。

此發展發生在複雜的經濟背景下，包括6月新增14.7萬個就業機會及失業率降至4.1%的強勁美國勞動力市場—這些因素通常支持較高利率。然而，私營部門意外裁員3.3萬人及持續的市場不確定性，反映出影響聯儲政策的複雜因素。值得注意的是，聯邦儲備主席鮑威爾近期國會證詞未排除降息可能，但亦承認部分因關稅影響而限制此類舉措。

投資者積極參與，儘管市場波動依舊，他們常於股市低谷買入。同時，川普總統的貿易行動及關稅最後期限為經濟環境增添更多背景因素，影響抵押貸款及再融資利率。專家認為，雖抵押貸款利率短期內難降至6％附近，但買家可採各種策略爭取較低利率。

整體而言，抵押貸款利率下降為潛在買家和再融資者帶來緩解，預示2025年下半年美國房市存在潛在機會，同時廣泛經濟仍面臨勞動力趨勢、通膨及地緣政治發展的不確定挑戰。

2025年6月26日，美國抵押貸款利率首次自5月1日以來跌破6.8%，標誌著住房市場顯著改善。自5月21日達到峰值後，30年期固定抵押貸款平均利率呈下降趨勢，近期利率持續低於此門檻，顯示市場狀況有利於潛在買家和尋求再融資的房主。此外，根據聯邦住房金融署（FHFA）和凱斯-席勒房價指數的4月數據，房價趨於穩定，以應對不斷變化的經濟形勢。儘管抵押貸款利率下跌，抵押貸款銀行家協會報告稱抵押貸款申請活動略有下降，引發對住房需求的憂慮。根據全國住房建築商協會和富國銀行最新住房調查，建築商信心亦有所下降，顯示在利率波動和市場動態中，建築商持謹慎態度。此趨勢的廣泛影響或將波及房地產市場多方利益相關者，特別是在等待包括可能影響抵押貸款放貸實踐立法的進一步發展時。

抵押貸款利率自2025年5月1日以來首次降至最低水平，6月22日的顯著下降使其成為現實。過去兩個月，頂級30年期固定抵押貸款利率指數在6.8%至7.0%的窄幅區間內波動。6月22日，利率小幅改善，正式標誌著自5月初以來的最佳水平。儘管利率下降，但根據抵押貸款銀行家協會（MBA）的報告，上周抵押貸款申請活動略有下降。

美國人口普查局的住宅建設報告顯示，5月份整體房屋開工量顯著下降，但獨戶住宅活動表現堅韌。根據全美住宅建築商協會（NAHB）和富國銀行的住房市場指數，建築商信心連續第二個月下降。

地緣政治緊張局勢等外部因素影響了市場。例如，2025年6月21日以色列襲擊伊朗的消息抹去了一周的股市漲幅，並將債券收益率推至數月來的最低水平。此外，包括生產者價格指數（PPI）和消費者價格指數（CPI）在內的經濟數據顯示，核心月度數據低於預期，為利率環境提供了有利條件。

美聯儲的「點陣圖」日過去後，抵押貸款利率未發生顯著變化，表明市場穩定。與此同時，根據MBA的報告，抵押貸款申請活動在陣亡將士紀念日後的低迷後急劇反彈。6月22日，貸款機構的平均利率僅略低於6月4日的水平，而6月4日是自5月初以來的最佳日。

2025年6月22日，抵押貸款和再融資利率顯著下降，並在6月23日繼續走低。這一趨勢反映了廣泛的經濟狀況和市場反應。與此同時，儘管關稅相關的經濟動盪持續，美聯儲（Fed）連續第四次維持基準利率不變。美聯儲的決定凸顯了其在全球貿易不確定性下對貨幣政策的謹慎態度。抵押貸款利率的下降預計將為購房者和尋求再融資現有貸款的人提供緩解，可能刺激房地產市場。美聯儲對利率的立場表明其優先考慮經濟穩定性，而非立即調整，儘管外部壓力持續存在。

聯準會主席傑羅姆·鮑爾領導的聯邦儲備委員會在滯脹風險上升和經濟不確定性加劇的背景下，表現出謹慎但鷹派的貨幣政策立場。修訂後的經濟預測顯示，美國失業率和通脹率預計將上升，而經濟增長將在未來幾個季度放緩。與其他G10央行不同，聯準會選擇不採取先發制人的降息措施，而是等待通脹前景的進一步明朗，尤其是受關稅政策影響的部分。鮑爾將當前政策描述為「適度」限制性，鑑於增長和通脹風險的平衡，這一立場被認為是合理的。

聯準會的鷹派傾向，包括將未來兩年的降息預期下調25個基點，似乎旨在控制通脹預期。最近的調查顯示，消費者對價格上漲的預期已飆升至幾十年來的最高水平。這一做法也可能反映了聯準會對2021-22年通脹飆升初期誤判為「暫時性」的教訓。政策制定者不願重蹈覆轍，尤其是在美國財政和制度風險日益加劇的情況下。

不確定性仍是主導主題，鮑爾承認聯準會正在一個前所未有的環境中運作。經濟安全項目的邁克·康查爾指出：「當前經濟政策制定的不確定性水平極高。」鮑爾強調聯準會不願承諾任何利率路徑，稱其為「最不可能出錯的路徑」。聯準會計劃在9月重新審視其經濟預測，屆時預計關稅、中東緊張局勢和美國財政前景將更加明朗。

與此同時，特朗普總統的關稅政策已導致進口激增，影響經濟增長，儘管目前通脹和勞動力市場仍保持穩定。聯準會官員預計今年晚些時候失業率將上升，價格將進一步上漲。未來的任何降息都可能由失業率惡化驅動，即所謂的「壞消息降息」，因為消費者和企業開始感受到關稅的影響。特朗普激進的貿易議程，包括7月8日的新雙邊協議最後期限，進一步增加了經濟的不確定性。

此外，不斷升級的以色列-伊朗衝突擾亂了全球石油市場，推高了油價。雖然這可能進一步推高美國能源價格，但聯準會仍對恢復加息持謹慎態度。這種情況凸顯了聯準會在應對國內和全球經濟挑戰時的微妙平衡。

在2025年6月政策會議結束時，聯邦準備決定將利率維持在4.25%至4.5%區間，該水平自2024年12月以來一直保持不變。此舉正值經濟背景複雜，包括特朗普總統的關稅影響、中東緊張局勢以及通脹和勞動力市場等混合經濟指標。在未立即調整利率的情況下，聯邦公開市場委員會成員表示今年晚些時候可能會降息，但對於時間和幅度意見分歧。6月17-18日發布的會議紀要顯示，多數官員認為關稅引發的適度通脹可能是暫時的，但他們擔心經濟增長和招聘可能放緩，可能需要貨幣寬鬆。委員會中位預期今年將有兩次四分之一百分點的降息，與市場定價相符；但部分成員的觀點轉變可能使降息次數降至一次。通脹預期上調，聯儲將2025年價格增長預期從2.7%調高至3%，經濟增長預測從1.7%下調至1.4%。勞動力市場數據顯示令人擔憂的跡象，如持續的失業救濟申請接近200萬，為2021年11月以來最高，同時招聘率低，勞動參與率下降。儘管有警示信號，主席鮑威爾強調當前政策立場合適，無需緊急行動，強調「觀望」策略並聚焦通脹控制。市場普遍預計下次降息將於9月執行，距去年因勞動市場擔憂突然降息0.5%已滿一年。聯儲面臨的挑戰是平衡維持低失業和控制通脹的雙重使命，同時應對關稅及地緣政治風險帶來的複雜影響。6月份的前景顯示通脹居高不下同時經濟增長放緩，呈現滯脹環境。官員們一致認為鑒於經濟前景和通脹不確定性，需繼續保持謹慎。整體來看，聯儲的謹慎語調及成員預期分布反映未來貨幣政策內部持續辯論，現階段明顯共識是暫時按兵不動，但隨新數據到來保持靈活調整可能性。

截至2025年6月25日，美國長期抵押貸款平均利率持續下降，降至6.81%，這是連續第三周下降。分析師指出，此利率為自四月以來的最低水平，希望能緩解住房市場壓力。然而，儘管利率下降，抵押貸款需求仍顯疲軟，許多潛在購屋者面臨負擔能力問題。抵押貸款銀行家協會報告稱，儘管利率有利，但抵押貸款申請活動略有下降，反映出市場整體猶豫不決。此外，美國聯邦住房金融局（FHFA）和Case-Shiller房價指數當日發布的最新數據顯示，住房開工量預計將顯著減少，這與全國住宅建築商的建築商信心下降趨勢相符。市場還在關注美聯儲即將召開的會議，預計7月將降息。抵押貸款債券市場的波動加劇了不確定性，貸款機構在住宅業務放緩的情況下保持謹慎，這凸顯了利率下降、住房市場需求和經濟挑戰之間的複雜互動。